공동저당 뒤 새로 지은 건물, 경매로 소유자가 갈리면 법정지상권은 생길까?
공동저당 설정 뒤 기존 건물을 철거하고 신축했다면, 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라져도 법정지상권은 원칙적으로 성립하지 않아요. 원문이 제시한 특별한 사정도 함께 살펴봐요.
공동저당권을 설정할 당시 있던 건물을 나중에 철거하고 새로 지었다면, 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라져도 새 건물에 법정지상권이 생기는 것이 원칙은 아니에요.
예외적으로 볼 수 있는지는 두 가지를 함께 따져요. 새 건물의 소유자가 토지 소유자와 동일한지, 그리고 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 있는지가 기준이에요.
먼저 구분할 것은 기존 건물과 신축 건물이에요
판단의 출발점은 경매 후 소유 관계가 아니라 경매가 일어나게 된 과정이에요.
저당물 경매로 토지와 그 위의 건물이 서로 다른 사람에게 귀속되는 상황이 법정지상권의 쟁점이 됩니다.
일반적으로 저당권 설정 당시 토지와 건물이 같은 사람 소유였고 건물이 존재했는지 등이 확인 기준으로 제시돼요.
하지만 공동저당권 설정 뒤 기존 건물이 사라지고 새 건물이 들어선 상황은 신축 건물에 관한 별도 설명을 살펴야 해요.
따라서 경매 후 토지와 건물의 주인이 달라졌다는 사실만으로 신축 건물의 권리를 판단할 수는 없어요. 핵심은 공동저당권 설정 당시의 건물이 아니라, 그 뒤 세워진 건물에 대해 원문이 제시한 특별한 사정이 있었는지예요.
예외로 제시된 사정은 무엇인가요?
원문은 신축 건물의 소유자가 토지 소유자와 동일하고, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주는 경우 등을 특별한 사정으로 들어요. 이 조건에 해당하면 언제나 법정지상권이 성립한다고 단정하기보다, 해당 사정이 있는지 따져 달리 볼 수 있다는 취지예요.
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상황을 비교할 때는 먼저 기존 건물에 공동저당권을 설정한 뒤 철거와 신축이 있었는지 확인하고, 다음으로 신축 건물의 소유자와 토지 소유자가 같았는지, 신축 건물에도 토지 저당권자에게 같은 순위의 공동저당권을 설정했는지 살펴보면 돼요. 구체적인 철거 청구의 결론은 이 설명만으로 정해지지 않아요.
자주 묻는 질문
경매로 토지와 새 건물의 소유자가 달라지면 법정지상권이 생기나요?
예외가 적용될 여지가 없다면 신축 건물에는 법정지상권이 성립하지 않아요. 공동저당권을 설정한 뒤 건물을 철거하고 새로 지은 사실에 더해, 토지와 건물의 소유자가 달라진 경위도 함께 살펴야 해요.
특별한 사정이 있는지 함께 확인해야 해요.
원문에서 말하는 특별한 사정은 무엇인가요?
신축 건물과 토지의 소유자가 같고, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 경우 등이에요. 해당 조건의 유무가 원칙과 달리 볼 수 있는지를 살피는 기준이 돼요.