공동저당 뒤 새로 지은 건물, 법정지상권은 자동으로 생기지 않습니다
토지와 기존 건물에 공동저당권을 설정한 뒤 건물을 신축했다면, 경매로 소유자가 달라져도 새 건물의 법정지상권은 원칙적으로 성립하지 않아요. 특별한 사정으로 달리 볼 여지도 함께 살펴봐야 해요.
공동저당권을 설정한 뒤 기존 건물을 철거하고 새 건물을 올린 경우, 경매로 토지와 새 건물의 소유자가 달라져도 신축 건물에 법정지상권이 저절로 생기지는 않아요.
달리 볼 여지가 있는지는 신축 건물의 소유 관계와 담보 설정을 비교해 판단해요.
신축 건물 소유자가 토지 소유자와 같으면서, 토지 저당권자에게 그 건물에도 토지 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 있어야 해요.
경매 결과와 담보 설정 당시를 함께 봐요
법정지상권은 저당물 경매로 토지와 그 지상 건물이 서로 다른 소유자에게 속하게 된 경우에 관련되는 권리예요. 일반 요건을 살필 때는 설정 당시의 소유 관계와 이후 경매 결과를 구분해요.
저당권 설정 시 건물이 있고 토지와 그 건물이 동일인 소유였으며, 저당물 경매로 소유자가 서로 달라져야 해요.
하지만 공동저당 설정 당시 담보가 된 건물과 경매 시점의 건물이 다르면, 경매로 소유자가 갈라졌다는 사실만으로 신축 건물에 권리가 따라온다고 볼 수 없어요.
안내된 판례는 기존 건물이 철거되고 새 건물이 들어선 경우를 따로 다루며, 신축 건물에 대한 담보 설정 등 특별한 사정이 없다면 법정지상권이 성립하지 않는다고 설명해요.
따라서 사실관계를 비교할 때는 경매 후 소유자가 달라졌는지만 확인할 것이 아니라, 공동저당권 설정 때 어떤 건물이 있었는지, 새 건물의 소유자가 토지 소유자와 같은지, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 같은 순위의 공동저당권이 설정됐는지 살펴야 해요.
제시된 특별한 사정은 예외적으로 달리 볼 수 있는 조건이지, 소유자가 같다는 사실 하나만으로 성립을 확정하는 설명은 아니에요.
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자주 묻는 질문
경매로 토지와 새 건물의 소유자가 달라지면 지상권이 생기나요?
공동저당 설정 뒤 기존 건물을 철거하고 신축한 사안에서는 소유자가 달라졌다는 사실만으로 새 건물의 법정지상권이 성립하지 않아요.
어떤 사정을 더 확인해야 하나요?
신축 건물의 소유자가 토지 소유자와 같은지, 토지 저당권자에게 새 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 있는지를 함께 살펴봐야 해요.